Rechtslage, Tipps & Tricks

Die Mietpreisbremse – ein Gesetz mit vielen Ausnahmen


Am 1. Juni 2015 trat das Mietrechtsnovellierungsgesetz in Kraft. Ziel der Bundesregierung war es Mieter zu entlasten, indem rasante Mietpreissteigerungen in Ballungsgebieten und Großstädten verhindert werden.

Die Ergebnisse für Mieter sind nach einem Jahr Mietpreisbremse nicht durchgehend positiv. Laut dem Berliner Mieterverein liegen die Forderungen um 31 Prozent sogar über den durchschnittlichen Mietforderungen mit Mietpreisbremse. Davon sind alle Baualtersklassen und Wohnlagen betroffen, besondere Überschreitungen sind aber bei den bis 1918 errichteten Altbauten zu verzeichnen.

Die Befürchtungen des Berliner Mietervereins, dass die vielen Ausnahmen und Bedingungen dazu führen, dass die Mietpreisbremse nahezu wirkungslos bleibt, hat sich bestätigt. Die Ausnahmen führen außerdem zu einer großen Verunsicherung unter den Mietern. Oft ist es schwer einzuschätzen, ob eine Mietpreiserhöhung gesetzlich gerechtfertigt werden kann oder nicht und wie man sich bei unzulässigen Erhöhungen gegen den Vermieter schützt.

moovin stellt die Mietpreisbremse sowie Ausnahmen im Überblick vor und gibt Mietern hilfreiche Tipps.

Die 10-Prozent-Regel

Die gesetzliche Grundlage der Mietpreisbremse ist im § 556d BGB verankert. Demnach dürfen die Mieten auf angespannten Wohnungsmärkten die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 Prozent übersteigen.

Die ortsübliche Vergleichsmiete bildet sich aus den üblichen Mietpreisen einer Gemeinde während der letzten 4 Jahre. Größere Städte und Gemeinden in Deutschland erstellen Mietspiegel, die beim zuständigen Amt – dem Wohnungs- oder Sozialamt – angefordert werden können. Auch Mietervereine können bei Auskünften zum Mietpreisspiegel weiterhelfen.

Berechnung der Mietpreisbremse, moovin Immobilien GmbH 2016

Die Mietpreisbremse gilt lediglich für Altbauten während neue Gebäude unter die Ausnahmeregelung fallen. Vor der Einführung der Mietpreisbremse, konnte der Vermieter die Höhe der neuen Miete nach eigenem Ermessen festlegen.

Ausnahmen

Ausnahmen bestätigen die Regel. Bei den Bestimmungen der Mietpreisbremse ist eher das Gegenteil der Fall, da viele gesetzliche Ausnahmen für Unsicherheit unter Mietern sorgen. Zu den Ausnahmen zählen u.a. die Berücksichtigung der Vormiete und Mieterhöhungen aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen. Generell kann die Mietpreisbremse nicht auf Wohnräume, möblierte Zimmer und Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet wird, angewendet werden.

  1. Berücksichtigung der Vormiete

Hat der Vormieter eine Miete gezahlt, die höher als die Höchstgrenze der Mietpreisbremse ist, darf der Vermieter die gleiche Summe vom Nachmieter verlangen (§ 556e BGB). Mietminderungen- und Erhöhungen, die mit dem Vormieter innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Mietverhältnisses vereinbart worden sind, dürfen nicht an den neuen Mieter weitergegeben werden.

  1. Erstbezug nach umfassender Modernisierung

Wenn eine Wohnung nach dem 1. Oktober 2014 das erste Mal genutzt oder vermietet wird, findet die 10-Prozent-Regelung der Mietpreisbremse sowie die Regelungen zur Berücksichtigung der Vormiete keine Anwendung. Hierunter wird der Erstbezug von Neubauten oder grundlegend erneuerten Gebäuden verstanden.

  1. Modernisierungen

Unter Modernisierungsmaßnahmen fallen bauliche Änderungen, die das allgemeine Wohnverhältnis der Bewohner auf Dauer bessern sollen oder zu energetischen Einsparungen beitragen (§555b BGB).

Sind in den letzten 3 Jahren vor Beginn des neuen Mietverhältnisses Modernisierungsmaßnahmen dieser Art durchgeführt worden, darf die 10 Prozent Regel der Mietpreisbremse überschritten werden. Der Vermieter kann die jährliche Miete um 11 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen.

Sind mehrere Wohnungen von den Modernisierungsmaßnahmen betroffen, müssen die Kosten angemessen auf die einzelnen Wohnungen verteilt werden (§ 559 BGB).

Die 10-Prozent-Regel darf jedoch nicht umgangen werden, wenn die Wohnung in einen Zustand versetzt wurde, der allgemein üblich ist oder die Modernisierungsmaßnahmen nicht vom Vermieter, sondern vom vorherigen Mieter selbst durchgeführt wurden.

Wenn künftige Betriebskosten für den Mieter eine zu hohe Belastung darstellen, darf die 10-Prozent-Regel ebenfalls nicht ausgehebelt werden. Ein Schlupfloch für Vermieter ergibt sich durch die Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen (§ 555c). Informiert der Vermieter die Bewohner in einer schriftlichen Modernisierungsankündigung 3 Monate vor dem Beginn über Art, voraussichtliche Dauer sowie die Höhe der künftigen Miete und Betriebskosten, kann die Mietpreisbremse umgangen werden.

Steigen die Mietforderungen nach der Modernisierung um 11 Prozent, muss der Vermieter die Modernisierungsankündigung 9 Monate vor der Durchführung dem Mieter ankündigen.

Für Mieter ist hier wichtig zu wissen, dass sie bis Ende des Monats, der auf die Ankündigung der Modernisierungsmaßnahmen folgt, die Möglichkeit haben, Einwände gegen die Mieterhöhung schriftlich beim Vermieter vorzulegen.

Ausnahmen der Mietpreisbremse, moovin Immobilien GmbH 2016
Ausnahmen der Mietpreisbremse, moovin Immobilien GmbH 2016

Beweislast liegt beim Mieter

Wenn wegen einer Überschreitung der 10-Prozent-Grenze, eine ungerechtfertigte Mieterhöhung vermutet werden kann, muss der Mieter diese beim Vermieter schriftlich rügen.

Diese Rüge sollte zu einem möglichst frühen Zeitpunkt ausgesprochen werden, da Mieter erst ab diesem Zeitpunkt eventuell zu viel gezahlte Miete rückerstattet bekommen. Für Mieter ist es oft schwierig zu erkennen, welche der aufgeführten Ausnahmen auf Sie zutrifft. Wurden Modernisierungen durchgeführt? Hat der Vormieter ebenfalls eine so hohe Miete gezahlt?

Der Vermieter ist deshalb dazu verpflichtet, Auskunft über die Gründe der erhöhten Miete zu geben. Stellt sich heraus, dass die aufgeführten Gründe nicht den oben beschriebenen Ausnahmen nach BGB entsprechen, steht er in der Pflicht zu viel gezahlte Miete zurückzuerstatten.

Fazit

Die Mietpreisbremse wurde ins Leben gerufen, um Mieter vor zu hohen Forderungen der Vermieter zu schützen. Viele Ausnahmen verunsichern die Mieter und führen dazu, dass die 10-Prozent-Regel oft umgangen werden kann. Nichtsdestotrotz sollten Mieter bei Unsicherheiten nicht zögern Ihren Vermieter zu kontaktieren. Suchen Sie das Gespräch und rügen Sie im Zweifel die zu hohe Miete bei Ihrem Vermieter.

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